練馬区 不動産からの重要なお知らせ
練馬区 不動産からの重要なお知らせ
私道にしか接していない土地では、原則としてその私道が建築基準法の規定に基づいて「道路位置指定」を受けていなければなりません。
その点も確認しておく必要があります。
既成の市街地にある住宅なら、水道・電気・ガスなどが供給され、その負担もないのが一般的ですが、造成地上の住宅では新たに水道を敷設するなどの必要が出てきます。
購入者がその敷設費用を負担しなければならないこともあります。
負担がある場合には、具体的にいくらなのか確認しておきます。
水道などでは負担金が数10万円単位になることもあって、資金計画に大きな影響を与えることになるのです。
新築住宅の場合には、通常は建物完成前に販売が開始されます。
その場合には、工事完了時の状況がどうなるのかが記載されています。
例えば、建物については、「木造瓦葺き2階建て住宅、建築面積○○平方メートル、2階部分○○平方メートル、延べ床面積○○平方メートル」などとなります。
マンションに関しては、以上のほか各種の条件が記載されています。
まず敷地に関する権利の種類や内容があって、次に共有部分の規約の定めが記載されています。
廊下、階段、エレベーター室などが法定共用部分で、管理人室、集会室などが規約共用部分であることが書かれているはずです。
さらに、専有部分に関する規定もあります。
通常は居住目的に使用することが原則で、ペット飼育禁止の場合にもここに記載されています。
駐車場や専用庭、バルコニーなどは専用使用部分になるので、その点に関しても記載されています。
駐車場が少ない場合には、どのように専用使用権を決定するか（例えば抽選など）も表記されています。
次に、修繕計画積立金に関する事項があります。
最近は購入時に基金を集め、その後毎月積立金を集める方式も多くなっています。
中古マンションの場合には、この積立金の滞納がないかどうか事前に確認しておく必要があります。
滞納があった場合には、買主が支払わなければならなくなるので、十分に注意しましょう。
さらに、毎月の管理費、管理の購入代金は最終的には引き渡し時に決済されるわけですが、それ以外にやりとりされるお金も出てきます。
例えば、契約時には手付金が必要ですし、登記やローンの手続きを業者が代行する場合には、それらの費用に関しても記載されます。
売買契約を締結したあと、何らかの事情で契約を解除したい場合には、どうなるのかが明記されています。
一般的には売主、買主が契約の履行に着手する前であれば、いつでも契約を解除できます。
ただし、その際には手付金を放棄することになります。
500万円委託先なども記載されています。
最近は、ほとんどの物件で管理は専門の管理会社に委託しています。
「マンションは管理で買え」といわれるほど重要な問題なので、委託先の実績なども質問してみるといいでしょう。
以上が対象物件に関する事項で、以下取引条件に関する事項が続きます。
その概要は次の通りです。
の手付金を払っているのなら、放棄することで、解約が可能です。
売主の事情で解約する場合には、受け取っている手付金と同じ額をプラスして返還することで、契約を解除できます。
つまり500万円の手付金なら1000万円を買主に渡すことになります。
いわゆる手付け倍返しの原則です。
所定の期日までに代金が支払われない、引き渡しが行われないなどの債務不履行が発生した場合には、売主は手付金などを返還した上で、契約代金の10パーセントを違約金として支払う、買主は売主に契約代金の10パーセントの違約金を支払うなど、違約金について記載されています。
手付金は、業者が売主である場合には、売買代金総額の2割以内とされています。
また未完成物件の場合で、手付金と中間金の合計が売買代金の10パーセントか、1000万円を超えるときには、保全措置を講じてもらうことができます。
例えば、物件の引き渡し前に業者が倒産したときなどには、引き渡しが受けられなくなります。
しかも、手付金なども返ってこないとなると二重の悲劇です。
そうならないように、保全措置を講じてもらいましょう。
売主が業者でない場合の保全措置がどうなるのかが記載されています。
ただし、一般的には保全措置が講じられることは少ないのが現実です。
業者がローンの斡旋を行う場合には、その内容が記載されています。
具体的にどの銀行のどの支店の融資なのか、その内容はどうなっているのか、金利、金額、返済期間などが明記されているかどうかを確認します。
単に斡旋するというだけでは、極端な場合、金利が異常に高いローンを斡旋されかねないので注意しましょう。
また、審査の結果、ローンが成立しなかったときにはどうなるのかについても書かれているかチェックします。
通常、保証機関が発行する保証書を受け取るようにしましょう。
その保全措置については、建設大臣の指定を受けた信用保証会社などが業者との保証委託契約に基づいて保証するもの、保険会社が業者との保証保険契約に基づいて保証するもの、業者と建設大臣が指定する指定保管機関との間で手付金寄託契約を業者と買主の問で質権設定契約を結んで手付金を保全するものの3つのパターンがあります。
いずれの方法をとっているかも確認しておきましょう。
購入契約においてはあれば安心ですが、売却契約にもついていると、万一買主のローンが不調に終わったときには、せっかくの契約が白紙に戻ることになるので注意しておく必要があります。
最近では民間の割賦販売はかなり少なくなっていますが、住宅・都市整備公団では割賦販売方式をとっているので、その場合には内容を改めて確認しておきましょう。
重要事項説明の内容は以上のようになります。
できれば事前に重要事項説明書を入手して疑問点をピックアップしておき、実際に説明を聞いて、疑問が解消し、納得できた場合に重要事項説明書を受領し、説明を受けたことを示す署名・捺印することになります。
ただし、ここで署名・捺印したからといって売買契約を締結しなければならないという義務はありません。
あくまでも十分に納得した上で、売買契約に臨むようにしましょう。
その上で、いよいよ売買契約に入ります。
もちろん本人が直接署名・捺印するべきであり、間違っても「契約書を作っておきますからハンコを貸してください」などということばを信用しないこと、大切なハンコを貸してしまうと、どんな契約書を作成されるかわかったものじゃありません。
また、栂印でも契約は成立します。
「栂印だから正式契約ではないので安心してください。
仮契約です」などということばを信用すると、取り返しのつかない重要事項説明を受けてからか、あるいはその前に登記簿のチェックを行います。
重要事項説明にある通りの登記内容になっているかどうか、念のために確認しておくわけです。
登記簿は物件所在地を管轄する登記所（法務局）で引き出すことができます。
土地、建物ともにチェックして、内容に間違いがないかどうかをみます。
業者があらかじめ登記簿謄本をとって見せてくれることもありますが、その場合には謄本の証明年月日を確かめておきましょう。
古いものになると、その後記載内容が変わっていることもあり得るので注いでいることになりかねません。
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